土地の有効活用法についてのtips

不動産は所有しているだけでなく投資する時代です。

【tips】これは知りたい!目から鱗の土地活用法

先祖代々の土地を何も使わずに放置している、昔は農業をしていたけれど今は耕作放棄地になっているなど、せっかくの不動産を眠らせていませんか?また、広い敷地に老夫婦2人で住んでいる、実家の建物があるけれど両親が他界し誰も住まないままといった建物があるといった土地のモッタイナイ使い方をしているケースが見受けられます。不動産は何も利用していなくても、保有しているだけでコストがかかります。毎年支払わねばならない固定資産税や都市計画税、そして、所有者が亡くなった場合の相続税などを支払う必要があり、日本の税制上は利用していない更地ほど税金が高くなる仕組みになっています。

地価の高いエリアや土地の規模が広いほど、税負担は重くなります。土地活用法を考えずに、そのまま放置し続けることは、その期間が長くなるほど損をしているといっても過言ではありません。日本は国土が狭く利用できる土地も限られていますから、有効な土地活用法を考えることが、社会のためでもあります。

土地活用法には、賃貸住宅の経営のほか、駐車場経営、商業施設やファミリーレストランへの賃貸、ホテル、オフィスビル、病院、老人ホームなど様々な用途が考えられます。有効な土地活用法で収益を得るには、その土地のある周辺環境や立地や広さ、人口の状況、近隣のニーズなど様々な角度から、どのような土地活用法が適しているかを考える必要があります。素人が考えてもなかなか上手く行きませんから、周辺の状況やマーケティング調査能力と、土地活用法の提案に優れた不動産会社などに相談するといいでしょう。

1つの会社だけでなく、信頼できそうな不動産会社から、それぞれ提案を受けて熟考しましょう。将来的には収益が得られるとはいっても、安い投資ではありませんから、失敗しないように慎重に検討すべきです。土地活用法には、その土地上に建物を建てて建物1棟または、その内部の部屋を個別に貸すことによって家賃収入を得る方法のほか、土地そのものを貸して地代を得る方法、デベロッパーとの間で等価交換を行い土地と建物の一部を交換して収益を案分する方法などが考えられます。

建物を建てて家賃収入を得る土地活用法の場合、その用途がオフィスや店舗なのか、住宅なのかで違いがでます。もちろん、立地によっていずれが適するかは違ってきます。オフィスや店舗の場合、設定する家賃や空室率には景気が影響する場合があります。企業は景気に左右されやすいため、景気が悪くなったり、業績が悪化したりすると、ランニングコストである家賃を抑えようとします。

その結果、より安い家賃の賃貸オフィスに移転したり、倒産などで退去してしまったりということもあります。また、こうした企業を呼び止めるために家賃を安くしなければならないケースもあります。土地活用法の代表例でもある賃貸住宅は、ニーズさえあれば収入は安定的であり、空室リスクも低く抑えることができます。

たとえば学生街のワンルームマンションは卒業生が退去しても、新入生が入ってきます。また、小学校が近くにあり周辺環境がいいところでのファミリーマンションなどは、お子さんが学校に通っている間はずっと住み続けてくれる場合もあります。土地活用法として土地を貸して地代を得るケースでは、ロードサイドの店舗などに10年から20年の定期借地権で貸すケースが多いです。好不況の影響はありますが、客足や売り上げが順調な店舗であれば、その間は一定の安定収入が入ります。

土地活用法として等価交換というのは、所有者が土地を出資し、デベロッパーが自らの費用で建物を建設し、そのトータルの金額に応じた出資割合で、土地と建物の所有割合を決めてお互いに各不動産の所有権を持つ方式を言います。建物建設のための費用がなくても、土地を出資することにより、収益を生み出す建物を取得できるので、コストを抑えられる有効な土地活用法の1つになります。